Asunto Oy Otsonkallio

http://www.otsonkallio.fi/

Remonttikahvit-3 muistio (Putkiremontti)

PDF versio

Muistio remonttikahveilta 15.2.2007 Aarnivalkean koululla

linjasaneerauksen rahoitusvaihtoehdot

Tilaisuuden aiheena oli hankesuunnitelman mukaisten korjausten rahoitus. Edellisissä remonttikahvitilaisuuksissaoli toivottu, että tähän tilaisuuteen kutsuttaisiin myös rahoituslaitostenedustajia kertomaan yksityishenkilön rahoitusvaihtoehdoista. Paikalla olivatOsuuspankki, Nordea ja Suomen Hypoteekkiyhdistys.Remontin suunnitteluvaihe on parhaillaan käynnissä ja korjausten todelliset kustannuksethahmottuvat vasta myöhemmin keväällä, kun urakkatarjouskierros ja urakkaneuvotteluton käyty. Siksi tässä vaiheessa käytettiin alustusten ja keskustelujen pohjana hankesuunnitelmanmukaisia summia (Kiinteistöjen Tuottoanalyysit 21.01.2006):

• Rakennustyöt 2 530 000 € 49 %
• LVI-työt 1 500 000 € 29 %
• Sähkötyöt 700 000 € 14 %
• Kellarin perusparannus 210 000 € 4 %
• Suunnittelu 105 000 € 2 %
• Valvonta 160 000 € 3 %

• Yhteensä 5 205 000 € 100 % = 644 €/as -m2

Isännöitsijä Arja Stenvall-Suomi esitteli alustavaa rahoitussuunnitelmaa. Suunnitellun aikataulunmukaan työn aloitus on elokuussa 2007 ja kesto loppuvuoteen 2009.

• Taloyhtiö ottaa urakan maksamista varten lainan kilpailutettuaan ensin rahalaitoksia.
• Urakkasummasta kertyisi maksettavaa työn toteutuksen ja etenemisen mukaanarviolta v. 2007/ 25%, v. 2008/ 45 % ja v. 2009/ 30 %.
• Lainakorkoarvio on tällä hetkellä tasoa 4,5% ja valtion korkotukea saataneen28% koron määrästä.

Korjaustöiden kokonaiskustannukset muodostuvat urakkasummista ja lisätöistä,joita tulee yleensä jonkin verran eri syistä. Lopulliset kokonaiskustannukset ovatsiis selvillä vasta koko hankkeen valmistuttua.Sen vuoksi rahoitus yleensä tällaisissa hankkeissa lähtee siten, että taloyhtiönostaa lainaa töiden edetessä ja maksaa korjausaikana pelkät korot.

Alustava arvio asuntokohtaisista lainakuluista työn aikana (vain korko 4,5 % - osittain korkotuki):

• v. 2007 noin 18 … 41,- € / kk / asunto
• v. 2008 noin 38 … 88, - € / kk / asunto
• v. 2009 noin 62 … 146,- € / kk / asunto

Alustava arvio asuntokohtaisista lainakuluista, kun remontti valmis (lyhennysja korko 4,5 % – korkotuki 15 v., laina-aika 30 v.):

• vv. 2010 - 27 noin 121 … 285,- € / kk / asunto

Yksinkertaisimmin osakas maksaa korjauskulut kuukausittaisen rahoitusvastikkeena,joka sisältää osakkaan osuuden taloyhtiön ottaman lainan koroista ja lyhennyksestä.Asuntokohtainen yhtiölainaosuus on mahdollista maksaa poishankkeen valmistuttua myöhemmin erikseen sovittavalla tavalla.

Tilaisuudessa keskusteltiin, olisiko yksittäisen osakkaan mahdollista maksaa koko asuntokohtainenlainaosuus pois heti korjaustöiden alettua. Puheenvuoroissa esitettiin myösurakan nopeuttamista korkokulujen minimoimiseksi.

Seuraavaksi oli esillä yksityishenkilön rahoitusvaihtoehtoja pankki- ja rahoituslaitostenkatsauksien muodossa. Kaikilla esiintyjätahoilla oli myös tarjota taloyhtiölainaa.

Taloyhtiölainan etuja ja haittoja:

• Taloyhtiölainassa on yksityislainaa edullisempi korkomarginaali
• Valtion korkotuki on 28 % korosta 15 v.
• Lainassa on yleensä sidottu korko, laina-aika ja lyhennysohjelma, mutta voimyös joustaa, viitekorko ja korkosuojaus myös mahdollisia.

Osakkaan oman lainan etuja ja haittoja:

• Korkomarginaali on yksityisasiakkaalla hiukan korkeampi.
• Asuntolainan korot ovat vähennyskelpoisia verotuksessa (vähennys 28 % korostajälkikäteen).
• Lainan maksuehdot voi sovittaa oman tilanteen mukaan, korkosuoja ja takaisinmaksuturvamahdollisia, muutokset neuvoteltavissa myöhemmin.
• Uudet vaihtoehdot kuten ns. käänteinen asuntolaina / käänteinen kauppa /joustoluotto / asuntojousto / kertalyhennyslaina yms. saattavat soveltua elämäntilanteeseen.
• Erilaiset pankkien ja finanssitalojen omat bonukset yms. tuovat lisäetua.

Esityksiä seurasi keskustelu, jota Mauno Siikamäki johti ja kertasi samalla rahoituksenvaihtoehtoja ja remontin kulkua.

• Kaikki em. kaavailut perustuvat hankesuunnitelmaan ja alustavaan kustannusarvioon.
• Lopulliset päätökset tehdään kesäkuun alkupuolella pidettävässä ylimääräisessäyhtiökokouksessa.
• Suunnitelmat valmistunevat esityskuntoon maaliskuun aikana ja isompi osakasinfokaikista suunnitelmista on tarkoitus pitää huhtikuun puolivälissä.

Lopuksi Olavi Montin esitti lyhyen katsauksen yhtiön pitkän tähtäimen korjausohjelmasta,hankesuunnitelmasta ja tämän hetken suunnitteluvaiheesta:

• Varsinainen suunnitteluvaihe on edennyt loppusuoralle ja urakkakyselymateriaalion lähetetään maaliskuun puolivälissä. Tarjoukset pyydetään toukokuun alkuun.
• Mallikylpyhuoneet ovat rakenteilla ja valmistuvat samoihin aikoihin suunnitelmienkanssa. Seuraavat remonttikahvit ovat tutustuminen mallikylpyhuoneisiinja niiden vaihtoehtoihin. Kutsut jaetaan tämän muistion ohessa.