Asunto Oy Otsonkallio

http://www.otsonkallio.fi/

Remonttikahvit-2 muistio (Putkiremontti)

Otsonkallio 3, Linjasaneeraus – Tiedote 1/2007 Espoossa 29.1.2006

MUISTIINPANOJA REMONTTIKAHVEILTA 22.1.2007

YLEISTÄ

Tilaisuuden avauksena oli lyhyt kertaus hankkeen vaiheista ja läsnä olevan projektiorganisaation esittely. Paikalla oli n. 70 taloyhtiön asukasta / osakasta, ja tilan ahtauden takia seuraavat infotilaisuudet pidetään mahdollisesti jollakin lähialueen koululla. Suunnittelijoiden asuntokierroksen keskittymistä A-taloon ihmeteltiin, mihin perusteluna todettiin että tässä laajuudessa tehty kierros antoi riittävästi lähtötietoja suunnitteluun. Lisäksi yleisön kommenteissa toivottiin laadukkaita suunnitelmia, ettei tule epäselvyyksiä ja lisälaskuja urakassa.

AIKATAULUT

Projektipäällikkö Jari Veikkola kertoi projektin suunnitteluaikataulusta Suunnitteluvaihe on yli puolivälin, urakkakyselymateriaali valmistuu maaliskuun alkuun, urakkakilpailu ja -neuvottelut kestävät toukokuun lopulle. Alustavasti on sovittu seuraavat tilaisuudet, joista tiedotetaan erikseen tarkemmin:

• Remonttikahvit torstaina 15.2.2007, aiheena hankkeen rahoitus.
• Kaikki neljä erityyppistä mallikylpyhuonetta rakennetaan pistetalojen porrasauloihin helmikuun aikana. Niissä voi käydä tutustumassa suunnitteluratkaisuihin ja valittavissa oleviin perusvaihtoehtoihin.
• Koko hanketta koskeva infotilaisuus on huhtikuun alussa suunnitelmien valmistuttua.
• Kevään normaali yhtiökokous, jossa ei päätetä varsinaisista putkiremontin asioista vaan normaalit vuosikokousasiat, pidetään torstaina 12.4.2007.
• Ylimääräinen yhtiökokous, jossa urakkaneuvottelujen päätyttyä tehdään päätös linjasaneeraushankkeen käynnistämisestä, alustava arvio vko 24 kesäkuussa. Jari Veikkola esitteli projektin alustavan työaikataulun, joka tarkentuu jatkossa urakkaneuvottelujen aikana. (Aikataulu liitteenä).

KELLARIT

Arkkitehti Marketta Järvi kävi läpi kellarisuunnitelmia pohjapiirrosten avulla:

• Luonnoksia oli esitelty rakennusvalvonnassa, jossa ehdotettuihin muutoksiin suhtauduttiin myönteisesti, mutta julkisivuasiat vaativat kaupunkikuvaosaston arviointia (suojelukaava on saamassa lainvoiman näinä päivinä).

Edellisten remonttikahveilla syntynyt ja esitetty saunojen uudelleen järjestely ja muut kellareiden muutokset aiheuttivat paljon keskustelua:

• Kysyttiin em. uusien saunajärjestelyjen hintaa ja tarvetta.
• Yhtiökokouksen hyväksymän hankesuunnitelman mukaan linjasaneeraus koskee kuitenkin laajasti mm. kellaritilojen järjestelyjä. Osana tätä on suunniteltu saunojen rakentaminen esitetyllä tavalla myös ulkoiluväline- ja varastotilojen parantamiseksi.
• Saunojen terassiratkaisuille pyydetään kuitenkin urakoitsijoilta erillishinta, jotta niiden tarve suhteessa hintaan voidaan arvioida erikseen.
• Ylimääräisen pakastinvaraston tarvetta koskeva kysely tuotti alustavasti n. 15 % kannatuksen (sijainti N-rapun kellarissa, vuokra sisältäisi myös sähkön kulutuksen).

KYLPYHUONEET

ks. myös hankesuunnitelma 26.1.2006, suunnitelmat esiteltiin pohjapiirroksin ja seinäkaavioin:

• Nyt esitetyt suihkutilat oli varustettu keskenään erilailla - kaikkiin kylpyhuoneisiin suunnitellaan samat perusratkaisut: lyhyet kiinteät suihkuseinät + suihkuverhotanko, tai suihkunurkka jossa on sulkeutuvat seinät, tai mahdollisuus ammeen palauttamiseen – asukkaalle jää valintamahdollisuus urakoitsijan antaman yksikköhinnan mukaan.
• Kylpyhuoneiden perusmalleihin toivottiin täydennystä hankesuunnitelmaan verrattuna
• Lisätään pesualtaan alle kaappi ja seinälle peilikaappi (allaskaappi ja pyyhekomero ovat hankesuunnitelmassa).
• Toivottiin lyhyempää wc-istuinmallia vaihtoehdoksi kaikille (mallikylpyhuoneisiin tulee molemmat).
• Entisen korkean komeron tilalle toivottiin arkkitehdin ehdotusta lisäsäilytyskalusteiksi (esim. pesukonevarauksen päälle), jotka asukas voi sitten hankkia itse tai mahdollisesti yksikköhinnoin urakoitsijalta.
• Kylpyhuoneen rättipatteri oli sijoitettu wc-istuimen päälle (peruslämpö lämmitysverkkoon liitetystä em. patterista, ja lattian ns. mukavuuslämmitys sähköllä asukkaan omaan sähkölaskuun). Patteri voidaan kylpyhuoneessa sijoittaa muuallekin asukkaan niin halutessa, ja vastaavasti muitakin pieniä sijoittelumuutoksia on mahdollista tehdä perusmallin puitteissa ilman hintavaikutusta.
• A-talossa (raput A-G) kylpyhuoneen uudet lämpöjohdot tuodaan vaatehuoneen katossa kylpyhuoneen pystylinjalle (kaikki lattian sisällä olevat linjat poistetaan käytöstä vuotoriskien vuoksi). Tämä aiheuttaa A-talossa remontin laajentumisen lämpöjohtojen siirron takia vaatehuoneen puolelle (muissa taloissa em. lämpöjohtojen pystylinja on samassa hormissa kylpyhuoneen vesien ja viemärin kanssa).
• B-talossa (raput H-O) ja pistetalojen P, R ja S kaksioissa ovi kylpyhuoneesta keittiöön muurataan umpeen, yläosaan on mahdollista saada lisähintaan valoaukko (lasitiiltä tms. yksikköhintaan), myös oven säilyttäminen pidetään vaihtoehtona.
• Kylpyhuoneen valaistus hoidetaan uudella peilivalaisimella (alakattoon asennetaan rasia toiselle valaisimelle – tämä valaisin ei kuulu urakkaan).
• Kylpyhuoneen ilmanvaihtoa parannetaan uusimalla poistoventtiili isommaksi ja kynnykseen / oveen tehdään riittävä rako korvausilmalle.
• Hormiseinään ja alakattoon tulee tarkastusluukut, joiden taakse asennetaan asuntokohtaiset sulut vesilinjoille.

KEITTIÖT

• Vesi- ja viemärijohtojen uusiminen tehdään mahdollisimman pienin muutoksin keittiökalusteisiin, A-talossa porrashuoneen puolelta ja muualla pääosin viereisen tilan puolelta. Kaikissa asunnoissa tehdään asennuksia keittiön alakaapeissa. Uusi keittiöhana on pöytämallia varustettuna astianpesukoneliittimin.
• Hormiin puhaltavat liesituulettimet ovat nykymääräysten mukaan kiellettyjä, koska hormi ei ole meillä riittävän tiivis (hormin pinnoitus tiiviiksi on erittäin kallista, mutta urakassa voidaan kysyä yksikköhintaa). Lupavaiheessa viranomaiset saattavat puuttua tuulettimiin, ja asukkaille suositellaan tuulettimen muutosta kiertoilma-suodatinmalliseksi. Lisäksi asuntokierroksella todettiin selvästi paras ilmanlaatu niissä asunnoissa, joissa alkuperäistä keittiön poistoventtiiliä ei oltu muutettu.

MUUTA

• LVI-suunnittelija Aki Nissisellä oli mukana kaikkien talojen alustavat LVI-suunnitelmat, joihin saattoi tilaisuuden jälkeen tutustua.
• Asunnon ilmanvaihtoa parantamaan on suunnitelmiin lisätty mahdollisuus asentaa korvausilmaventtiilit tuuletusluukkuihin, lisätyönä yksikköhintaan.
• Uusia sähkö- ja telejohdotuksia ei ehditty tilaisuudessa käsitellä. Asunnoissa ne pyritään viemään piilossa vanhoja asennusputkia käyttäen ja putkikuiluissa, muuten  jalkalistaasennuksena sekä metallisissa pinta-asennuskouruissa tai alakattotilassa.

LOPUKSI

Muistettakoon, että taloyhtiön yhtiökokous hyväksyi 20.4.2006 linjasaneerauksen hankesuunnitelman ja antoi hallitukselle valtuudet käynnistää linjasaneerauksen toteutussuunnittelu, järjestää siihen liittyvä urakkatarjouskilpailu sekä käynnistää urakkaneuvottelut. Toteutussuunnittelun lähtökohtana on hankesuunnitelmassa esitetty korjauslaajuus ja - menetelmät. Vaikka tällaisissa infotilaisuuksissa ei tehdä päätöksiä, niin esitetyt mielipiteet ja palautteet kirjataan tiedoksi hallitukselle ja suunnittelijoille.

ALUSTAVA TYÖAIKATAULU

Jari Veikkola esitti projektin alustavan työaikataulun. HUOM: nyt esitetyn aikataulun toteutuminen riippuu urakoitsijan resursseista ja sitä täsmennetään ja muutetaan urakkaneuvotteluissa. Lopullinen aikataulu vahvistetaan vasta mahdollisessa urakkasopimuksessa.

• Työt alkaisivat B-talosta (raput H-O) elokuussa 2007, seuraavaksi A-talo (Raput A-G) ja viimeiseksi pistetalot (P-R-S). Työt etenisivät kaksi porrashuonetta kerrallaan alkaen lämmönjakohuoneelta lukien kauimmasta rapusta (H, A ja P).
• Kokonaistyöaika ison urakoitsijan tekemänä arviolta runsaat 2 vuotta. Pitkissä taloissa yksittäinen asunto olisi työn alla 8 -12 viikkoa, työvaiheet limitetään osittain. Pistetaloissa linjaa kohti on enemmän asuntoja, mutta tavoitteena on sama kesto / asunto.
• Asbestipurkutyön takia kaikkien talojen kellarit tyhjennetään vaiheittain ensimmäiseksi, mutta kellarivarastoja korvaamaan hankitaan pihalle kontteja / muuta varastotilaa.
• Kussakin talossa kellarit valmistuvat ensin ja asunnot rappu / linja kerrallaan vaiheittain, ja käyttöönotto tapahtuu luovutusvaiheittain. Vaikka kellarikomerot valmistuvat ensin, niin ulkoiluväline- ja polkupyörätiloja todennäköisesti käytetään urakoitsijoiden tiloina urakan / työvaiheen loppuun asti.
• Asuminen remontin aikana on hankalaa vähintään 8 viikkoa / as. Suojauksesta huolimatta on pölyä, melua, vetoa ja tilapäisiä saniteettijärjestelyjä.
• Urakan käynnistyessä (tavoitteena elokuu) pidetään infotilaisuus / -tilaisuuksia sekä linjoittain jokaisessa asunnossa aloituskatselmus, jossa sovitaan ja kirjataan osakkaan toivomat muutokset perusratkaisuihin nähden kyseisessä asunnossa. Muutoksista ja osakkaan valinnoista urakoitsija tekee osakkaalle laskelman yksikköhintaluettelon mukaan. Tällaisia muutoksia voivat olla esim. säilytettävät ja takaisin asennettavat kalusteet ja varusteet, hanojen, altaiden ja muiden kalusteiden sekä laattojen tyypit.
• Laajemmat taloyhtiön perusmalleista poikkeavat ratkaisut asukas suunnitteluttaa itse, urakoitsija tekee niistä tarjouksen ja asukas maksaa oman suunnitelmansa ja perusratkaisun erotuksen, erikoistapauksista päättää hallitus erikseen. Kaikki muutokset päivitetään taloyhtiön piirustuksiin.
• Oheinen aikataulu liitetään urakkakyselyihin ja se käydään läpi urakkaneuvotteluissa, jolloin mahdolliset muutokset kirjataan sopimukseen. Urakoitsija sitoutuu noudattamaan sovittua aikataulua ja sopimukseen asetetaan sakollisia välitavoitteita työn kulun varmistamiseksi.

AIKATAULU